อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์: จะมีอะไรเกิดขึ้นบ้างในปี 2019

05 Nov 2019
Thailand

บทวิเคราะห์แนวโน้มตลาดปี 2019

ในขณะที่เรากำลังเดินหน้าเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 จึงขอใช้โอกาสนี้วิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาฯของประเทศต่างๆในภูมิภาคในช่วงเวลาที่เหลือของปี

แนวโน้มตลาดในระดับภูมิภาค

แม้ว่าเราจะยังไม่ทราบผลการเลือกตั้งประธานาธิบดีและกฎหมายที่อาจมีผลสืบเนื่องจากการเลือกตั้งในประเทศอินโดนีเซียในช่วงต้นปี 2562 แต่ตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มเป็นบวกในปีนี โดยดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4-6% ต่อปี ในปลายปี 2562 และอสังหาริมทรัพย์ดัชนีซัพพลายจะเพิ่มขึ้นเป็น 10-15% ต่อปี

ในประเทศไทยเองก็เช่นกัน เศรษฐกิจของประเทศไทยคาดการณ์ว่าจะมีการขยายตัวถึง 4.2% ในปี 2562 นโยบายปรับปรุงเส้นทางขนส่งมวลชน ถนนและทางด่วนพิเศษ รวมถึงการวางผังเมืองใหม่น่าจะส่งผลดีต่อทั้งโครงการบ้านและคอนโดในอนาคต อย่างไรก็ตาม จากการเลือกตั้งที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจชะลอการเติบโตชั่วคราว เนื่องจากผู้บริโภคยังคงรอดูสถานการณ์หลังการเลือกตั้ง

ในทางตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซีย จะยังคงมีแนวโน้มขาลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าความเชื่อมั่นผู้บริโภคและนโยบายเชิงรุกของรัฐบาลที่ได้ประกาศในงบประมาณปี 2562 มีทิศทางชัดเจนมากขึ้น ซึ่งนี่เป็นการเปิดโอกาสให้แก่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ โอกาสของการฟื้นตัวของตลาดจึงน่าจะเกิดขึ้นจากหลังสองไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 นี้เอง

สำหรับประเทศสิงคโปร์ ตลาดของผู้เช่าที่มีมากกว่า 10,000 ยูนิต และโครงการต่างๆคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2562 จึงถือเป็นทางเลือกที่มากขึ้นสำหรับผู้เช่าหาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีทำเลใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ ศูนย์การค้า และโรงเรียนนานาชาติ ปัจจัยเหล่านี้จะยังคงเป็นที่ดึงดูดสำหรับผู้เช่าเช่นเคย

กำลังในการซื้อบ้าน

ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคยังคงประสบปัญหาด้านกำลังซื้อและความสามารถในการชำระสินเชื่อบ้าน โดยในสิงคโปร์ การที่อัตราดอกเบี้ย SIBOR (Singapore Interbank Offer Rate) อ้างอิงใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางของสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบลอยตัวปรับตัวสูงขึ้น สร้างภาระทางการเงินเพิ่มให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย อีกทั้งอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (Loan to Value ratio) ที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อต้องประเมินความสามารถในการชำระสินเชื่อบ้านของตัวเอง และไม่เพิ่มความเสี่ยงด้านการเงินให้กับตนเองจนมากเกินไป ชาวสิงคโปร์กลุ่ม Millennials จะยังคงประสบปัญหาในการเริ่มต้นซื้อและขยับขยายที่อยู่อาศัย (property ladder) เนื่องจากมีมีเงินเก็บไม่พียงพอ บวกกับที่อยู่อาศัยมีราคาสูง

เช่นเดียวกับในมาเลเซีย ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯพยายามแก้ปัญหาด้วยการทำโครงการอาคารสูง ที่มียูนิตขนาดเล็กลง เพื่อรองรับวัยทำงานที่เป็นโสด มีครอบครัวขนาดเล็ก และผู้สูงอายุ ดังนั้นห้องชุดประเภท SOHO จึงยังเป็นที่นิยม เนื่องจากเทรนด์การทำงานจากที่บ้านเป็นที่แพร่หลายมากขึ้น เป็นผลมาจากการพัฒนาด้านเทคโนโลยี ดังนั้นสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆของโครงการ จึงยังคงเป็นปัจจัยที่ดึงดูดผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่ม Gen Y และ วัยมิลเลนเนียล

ในประเทศไทย ดัชนีราคาอสังหาฯโดยรวมในปี 2562 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นตลอดทั้งปี 2562 เนื่องจากต้นทุนโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่สูงขึ้นในทำเลติดเส้นทางขนส่งมวลชน DDproperty เปิดเผยว่าจากการสำรวจความเชื่อมั่นผู้บริโภค พบว่า 95% ของผู้บริโภคยอมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในราคาสูงสุดที่ 5 ล้าน และการเริ่มใช้มาตรการสินเชื่อที่รัดกุมขึ้น ในเดือนเมษายน 2562 ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องพยายามพัฒนาอันดับความน่าเชื่อถือ (credit rating) ของตนเอง

ทำเลใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ มีความต้องการเพิ่มสูงขึ้น

ในประเทศมาเลเซีย อุปสงค์ตลาดการเช่าอสังหาฯเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะบนทำเลที่ติดเส้นทาง LRT และ MRT เนื่องจากช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับรายได้ของกลุ่มวัยทำงานที่อายุยังน้อย เมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันอยู่มาก

สำหรับผู้บริโภคชาวไทย ทำเลที่ตั้งโครงการที่ติดกับระบบขนส่งก็ยังคงเป็นปัจจัยในการซื้ออสังหาที่สำคัญที่สุด โดยผู้บริโภคมักเลือกที่อยู่อาศัยในแถบชานเมือง หรือในเขตพื้นที่เศรษฐกิจหรือย่านการค้า และจากการสำรวจพบว่า 45% ของผู้บริโภคไทยกลุ่ม Millennials ต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง และ 65% ของกลุ่มคนเหล่านี้ตั้งเป้าซื้อที่อยู่อาศัยในราคา 1-4 ล้านบาท นับเป็นตลาดที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรลองพิจารณาดู

ความต้องการสำหรับเก็งกำไร

ในอินโดนีเซีย ความต้องการซื้ออสังหาเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองของพวกเขา ยังเติบโตอย่างแข็งแกร่งไม่ต่างกับความต้องการบ้านหลังแรก ทำเลที่ตั้งและการเข้าถึงการคมนาคมขนส่งสาธารณะที่สะดวกเป็นปัจจัยหลักในการผลักดันการตัดสินใจซื้อ ประกอบกับการอนุมัติสินเชื่อจากการสนับสนุนจากภาครัฐในโครงการ One Million Houses Program อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อเพื่อยื่นขอจำนองในโครงการนี้มีความซับซ้อน ทำให้ผู้ซื้อบางรายไม่สามารถเข้าถึงอสังหาได้ตามคาดการณ์นัก

ในประเทศไทย การออกมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่กำลังช่วยลดความต้องการเพื่อการเก็งกำไร (speculative demand) ในตลาดให้น้อยลง เนื่องจากการซื้อบ้านหลังที่สองจะมีการตรวจสอบเครดิตของผู้ซื้อที่เข้มงวดขึ้น ปัจจุบันผู้บริโภคชาวไทยส่วนใหญ่มองว่าราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูงเกินไป อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ชื่นชอบความเสี่ยงในระดับสูง ควรรีบซื้อที่อยู่อาศัยก่อนช่วงการเลือกตั้ง เพื่อให้ได้กำไรเพิ่มขึ้นจากการปรับตัวของราคาในอนาคต และควรพิจารณาทำเลใหม่ ๆ นอกเหนือจากโซน CBD

ตลาดของผู้ขาย

ในสิงคโปร์ อุปทานอสังหาฯจะเติบโตในปีพ. ศ. 2562 เนื่องจากได้มีการทำสัญญาซื้อขายพื้นที่ ด้วยมูลค่าสูงถึง 10.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ไว้แล้วตั้งแต่ในปี 2561 และจะมีโครงการอีกมากมายที่จะเปิดตัวในพื้นที่เหล่านี้ในปี 2562 ราคาคอนโดในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น Serangoon และ Potong Pasir มีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากความต้องการคอนโดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

ต่างจากในอินโดนีเซียที่ความต้องการยังคงคงที่ แต่ในกลุ่มตลาดระดับกลางและบน ดีเวลลอปเปอร์ยังมีตัวเลือกที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาด

ในมาเลเซียก็เช่นกัน ผู้ซื้อยังมีความต้องการอสังหา แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียจะมีแนวโน้มขาลงในปัจจุบัน แต่ก็ถือว่าเป็นสถานการณ์ที่ดี เนื่องจากมีอุปทานให้เลือกมากมายและตลาดที่ค่อยๆเติบโตอย่างช้าๆนี้กระตุ้นให้เกิดนวัตกรรมใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการออกแบบ การก่อสร้างเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย และการใช้เทคโนโลยี

ในขณะที่เศรษฐกิจในภูมิภาคยังคงแข็งแกร่งและมั่นคง แต่ความสามารถในการจ่ายและการหาเงินทุนเป็นสิ่งที่ท้าทายสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เวลลอปเปอร์จะต้องพิจารณาถึงความต้องการของผู้ซื้อที่วางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก

ข้อมูลเชิงลึกของแต่ละประเทศ : ดาวน์โหลด e-book!

Download ebook

Learn how we process personal information in our Privacy Policy